Pestrý svět hypoték - aneb co vám může poradce nabídnout…

Hypotéka není na trhu jen jedna.Možná vás překvapí, kolik druhů hypotéky se dá využít - a každý z nich má své výhody jinde.

Kde najdeme závaznou definici hypotéky?

Samotný pojem „hypoteční úvěr“ je zakotven v zákoně o dluhopisech (č. 190/2004 Sb.). Ten v §28 odst. 3 říká, že: „Hypoteční úvěr je úvěr, který je alespoň částečně zajištěn zástavním právem k nemovité věci, a to ode dne vzniku právních účinků zástavního práva“. Opomeňme teď fakt, že tolik důležitý finanční produkt, jakým hypotéky jsou (točí se v nich biliony korun spotřebitelských i podnikatelských), máme definovaný jen tak stranou, jako cosi, o co se opírá jeden z typů cenných papírů (krytý dluhopis). Spotřebitelský úvěr na bydlení, který je poskytován formou hypotéky, je ošetřen převážně zákonem o spotřebitelském úvěru (č. 257/2016 Sb.).

Dodám teď ještě, že všechny typy hypoték, které tu budu zmiňovat, patří pod ty spotřebitelské (takže nejsou určeny pro podnikání). A ještě jedna nutná poznámka: běžný pronájem bytu financovaného z hypotéky není v tomto ohledu vnímán jako podnikání, v daňovém přiznání spadá pod § 9. Proto se na pořízení takového bytu poskytuje spotřebiteli spotřebitelská hypotéka.

Klasická hypotéka s fixem a s anuitním splácením

Všichni celkem důvěrně známe klasickou hypotéku, která se poskytuje na pořízení bydlení nebo na jeho modernizaci. Půjčené peníze se zajistí nemovitostí, která je úvěrem financována, sjedná se úroková míra s platností na předem dané období. Výše půjčené částky většinou nepřesáhne 80 % odhadní hodnoty nemovitosti (s výjimkou hypotéky pro mladé, která smí jít výše). Majitelem zastavované nemovitosti je nebo v budoucnu bude žadatel o hypotéku.

Po dobu čerpání se splácejí pouze úroky, s ukončením čerpání přicházejí na řadu tzv. anuitní splátky - stejné po celou dobu fixace jedné úrokové míry. Ty se skládají jak z úroku, tak ze splátky jistiny, přičemž se jejich vzájemný poměr během splácení mění. Po uplynutí fixace se stanoví nová úroková míra a nové splátky. Ty zůstávají stejné po celé následující období fixace.

V době přechodu mezi fixacemi se dá s hypotékou beztrestně odejít k jinému poskytovateli, který dokáže nabídnout výhodnější podmínky. Čtvrtina hypotéky (celkové sjednané části) se dá beztrestně splatit k výročí jejího sjednání - a to každý rok.

To je ve zkratce běžná hypotéka, již jsem potřebovala popsat, aby bylo s čím srovnávat ostatní typy hypoték. Všechny totiž vycházejí z té základní - ale liší se od ní v některých podmínkách: například úročení, odměny, požadavky na vlastnictví nemovitosti, případně k hypotéce přidružené produkty.

Hypotéka offsetová

Podstatou offsetové hypotéky snížení měsíčních splátek prostřednictvím úložky naspořených peněz u banky, od které hypotéku máte. Peníze u banky uložené nejsou úročeny, ale je o ně snížena dlužná částka hypotéky, z níž se počítá úrok pro splátku. Peníze jsou uloženy na speciálním účtu, ale jsou kdykoliv využitelné - slouží jako rezerva pro nečekané události, spoření na auto apod.

Úročení se propočítává na denní bázi, takže se na účet vyplatí zasílat peníze i jen na několik dní či týdnů. Například při hypotéce 4 miliony a při úložce půl milionu na speciálním účtu u banky, bude dlužník splácet pouze z výsledného dluhu 3,5 milionu korun. Výsledným dluhem je tedy rozdíl (off-set) mezi hypotékou a na účtu odloženou částkou.

Výhoda plyne ze snížení měsíčních splátek. Kdy se ale offsetová hypotéka opravdu vyplatí? Jen tehdy, když je úročení na spořicích účtech nižší než úroky z hypotéky. Jakmile úroky vzrostou, podobně jako je tomu v posledních měsících, je výhodnější odvádět splátky z celé hypotéky - a peníze v maximální možné míře převést na lépe úročený spořicí účet (třeba i do jiné banky). Tam vám totiž „vydělají“ víc, než ušetříte na off-setu.

Hypotéka plovoucí

Plovoucí hypotéka neboli floating postrádá období fixace. Úroková sazba se u této hypotéky průběžně mění podle toho, jak se mění základní úrokové sazby v ekonomice, zejména tzv. 2T repo sazba. Plus podle toho, jakou obchodní politiku vede samotná banka. V různých měsících tak dlužník splácí různě vysoké splátky.

Výhodou je floating v době, kdy úrokové míry spíše klesají, a kdy se dá předpokládat, že na jejich poklesu může klient během času uspořit právě klesajícími splátkami. Ale situace se může vyvíjet i opačně - a úrokové sazby mohou poměrně rychle stoupat, jak ostatně sledujeme v posledních měsících i my.

Hypotéka s odloženou splátkou jistiny

Pod tímto komplikovaným názvem se skrývá kombinace hypotéky s dalším produktem nabízeným bankou nebo finanční skupinou, do níž banka patří. Typicky jde o stavební spoření, životní pojištění s investiční složkou, pravidelné investice do podílových fondů anebo (u starších lidí) penzijní spoření - aby bylo možné jej s koncem hypotéky beztrestně vybrat.

Klient v tomto případě splácí pouze úroky. Ale další peníze si odkládá právě na druhý sjednaný produkt. Díky tomu dostane státní příspěvek nebo alespoň možnost odpočtu úložek od daňového základu (daně z příjmů). Později se jistina hypotéky splatí jednorázově, právě z peněz nastřádaných na druhém sjednaném produktu. K jednorázovému splacení hypotéky může dojít v době, kdy se naspořená částka rovná dlužné jistině.

Výhodou kombinované hypotéky je fakt, že klient dosáhne na státní podporu (příspěvky, úlevy na dani), aniž by musel vydávat peníze navíc na další produkt (nad rámec splátky hypotéky). Na druhou stranu se ale celou dobu jistina nesnižuje, takže úroky se stále vypočítávají z plného dluhu. Nicméně v období, kdy se trhům daří, se prostředky na penzijním spoření nebo v podílových fondech zhodnocují více, než je náklad na úrok z hypotéky.

Hypotéka s bonusem

Období častého refinancování hypoték, kterého jsme byli nedávno svědky, přimělo banky k tomu, aby zavedly bonus za věrnost. Hypotéka s bonusem je tedy klasickou hypotékou - ovšem pokud s ní klient po celou dobu trvání zůstane u jedné banky, poslední část splátek za něj odvede banka - právě jako poděkování za věrnost.

Hypotéka s degresivním nebo s progresivním splácením

Ne každá hypotéka se splácí formou stále stejně vysokých splátek (po celou dobu fixace). Existuje i možnost splácení progresivního či degresivního. U progresivního splácení se počítá s tím, že klientův příjem postupně poroste, a tak jsou zpočátku splátky nižší, v čase rostou. U degresivního splácení je situace přesně opačná: klient chce mít splacenu větší část hypotéky během první poloviny jejího trvání, a tak zpočátku splácí rychleji, postupně měsíční splátka klesá.

Hypotéka bez registru

I na takovou se dá narazit, ale ne na bankovním trhu. Poskytovatel takové hypotéky nezkoumá další dluhy žadatele, nenahlíží do registru (anebo do něj nahlédne, ale toleruje další zadlužení). A většinou se taková hypotéka neposkytuje ani jako úvěr spotřebitelský. Primární zájem má poskytovatel na hodnotě zastavované nemovitosti - a LTV tady nedosáhne na více než 50 % - aby bylo jisté, že se poskytovatel dostane zpět ke svým penězům i v případě, že klient nebude schopen splácet třeba už od začátku trvání tohoto úvěru.

Hypotéka bez doložení příjmu

Poměrně módní pojem - ale jde jen o přikrášlené marketingové heslo. Celé označení by totiž mělo být „hypotéka bez doložení příjmu potvrzeného zaměstnavatelem“. Jinými slovy bez toho, aby zaměstnavatel o vaší hypotéce věděl. Jako doložení příjmů se použijí výpisy z účtu.

Ve výpisech banky jednak vidí, kolik a od koho měsíčně dostáváte, jednak si mohou prohlédnout i portfolio vašich výdajů - a zhodnotit tak váš přístup k zacházení s penězi a k rodinnému rozpočtu. Jiné úvěrové skóre totiž obdrží žadatel, který třeba pravidelně sází vyšší sumy, jinak ten, kterému tyhle položky ve výdajích zcela chybějí. Jiní skóre jim banka vypočte i přes fakt, že oba budou mít stejné příjmy a podobné výdaje na běžný provoz rodiny a domácnosti.

Předhypotéka

Pojem „předhypotéka“ se používá zejména ve spojení s hypotékou na družstevní byt, pořídit se na ni dá ale i původně obecní nemovitost. Zde se teprve po několika měsících od pořízení dovoluje nabyvateli, aby majetek převedl do osobního vlastnictví - a tím na něj také uvalil zástavu. Dříve zástava možná není - a tak nelze vyřídit ani hypotéku. Proto nastupuje tzv. předhypotéka. Délka trvání předhypotéky bývá jeden rok, ale potkáte se i s dvouletými.

U předhypotéky se splácejí pouze úroky, takže jistina zůstává po celou dobu stejně vysoká. Navíc úroky jsou o dost vyšší (blíží se těm z americké hypotéky). To motivuje k co nejrychlejšímu převodu nemovitosti do osobního vlastnictví a přechodu na klasickou hypotéku.

Jakmile se na pořízenou nemovitost bude dát zřídit zástavní právo, splatí se předhypotéka pomocí klasické hypotéky, kterou už banka bude moci poskytnout, neb bude co zastavit. Jiným způsobem než hypotékou se předhypotéka splatit nedá. Následná hypotéka už má běžné podmínky, včetně zákonem daných možností předčasného splacení ze svých zdrojů.

Hypotéka na pronájem (investiční)

Pokud se žadatel chystá si vzít hypotéku na pořízení nemovitosti určené k bydlení, kterou bude pronajímat, je nutné zažádat o speciální (investiční) formu hypotéky. V čem se liší? Ve stanovení bonity žadatele, v maximální možné LTV a v určení výše splátek.

Typická hypotéka na pronájem nepřesáhne v LTV 60 %, poskytuje se na kratší dobu, max. cirka 25 let. Bonitu klienta zvyšuje možný budoucí příjem z pronájmu nemovitosti - ale nebere se v úvahu celý. Z důvodů možného rizika výpadku příjmu se krátí.

Hypotéka na pozemek

Na hypotéku je možné pořídit i jen pozemek a zasíťovat ho. Součástí pozemku na bydlení samozřejmě může být i zahrada. Musí vždy jít o pozemek, který je podle územního plánu určen k výstavbě nemovitosti. Samotná výstavba pak může proběhnout svépomocí a z vlastních úspor.

Americká hypotéka

Jednoduše řečeno je americká hypotéka zajištěnou půjčkou neúčelovou. Zastavení nemovitosti probíhá stejně jako u běžné hypotéky. Ale peníze, které jsou z hypotéky poskytnuty, lze použít na cokoliv. Jinými slovy: zastavená nemovitost už musí být žadatelova a peníze z hypotéky nepotřebuje na její rekonstrukci, nýbrž na zcela jiný účel. Třeba k pořízení nemovitosti v zahraničí nebo k dofinancování hypotéky na pronájem - pokud to úvěruschopnost žadatele dovolí.

Australská hypotéka

Zatímco americká hypotéka je pojmem celkem zavedeným na českém hypotečním trhu, ta australská příliš ne. Jedná se o název produktu, který si zapsala jako ochrannou známku Hypoteční banka (r. 2012). Představila jej jako financování nemovitosti, kde jsou splátky „vzhůru nohama“.

Australská hypotéka je založena na degresivním výpočtu úrokové sazby. Vlastně: čím vyšší úvěr si klient vezme, tím nižší úrokovou míru mu na něm bude mít. Jde vlastně o bonus ve formě slevy z úrokové sazby odměnou za vyšší vzatý úvěr (a tím větší obchod pro banku).  

Zelená hypotéka

Také novější pojem - jde o všechny typy spotřebitelského hypotečního úvěru, které financují rekonstrukci nebo výstavbu bydlení s významnými ekologickými prvky. K nim patří jak energetická nenáročnost stavby, tak i ekologické technologie pro vytápění, výrobu elektřiny nebo zacházení s odpadní vodou (recyklace šedé vody, čistička apod.).

Refinancovaná hypotéka

Vlastně jen pro doplnění, aby pojmy byly na jednom místě: jde o hypoteční úvěr převedený k jinému poskytovateli nebo u stejného poskytovatele na nový produkt (například když banka neumí navýšit hypotéku, tak ji refinancuje na novou a větší). Refinancující poskytovatel splatí zbývající dluh z hypotéky - a dlužné peníze se pak postupně splácejí (novému) poskytovateli. Refinancování může proběhnout zdarma, anebo za poplatek - podmínky si stanovuje každý z poskytovatelů, ale v mezích daných zákonem o spotřebitelském úvěru.

Chybí některý typ hypotéky? Pokud jej uvedete v komentářích, ráda ho sem doplním.

Zaujmout by vás mohla i problematika pojištění nemovitosti v souvislosti s hypotékou na její rekonstrukci.